從房地產(chǎn)的現(xiàn)金流的分析來談經(jīng)營決策

2014年5月28日 14時10分 贊(3) 評論(0)
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• 　　一、房地產(chǎn)發(fā)展的障礙和未來發(fā)展趨勢

  　　現(xiàn)金流是目前房地產(chǎn)這個行業(yè)目前比較急迫的項目，現(xiàn)金流可以發(fā)展企業(yè)規(guī)模，目前整個房地產(chǎn)，資金代表土地，有錢就可以去儲備土地，就可以開放項目，就可以多元化發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)特殊的經(jīng)營方式通常會導(dǎo)致現(xiàn)金流流通不暢，房地產(chǎn)供求不平衡也導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)的業(yè)績發(fā)展，而現(xiàn)金流的問題也直接導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營。近年來為抑制房價惡意抬升對住宅房屋買賣交易進行限制，對于土地購買成本提價50％，種種措施對房地產(chǎn)的快速發(fā)展無疑是產(chǎn)生一定抑制作用的。

  　　世界經(jīng)濟循環(huán)發(fā)展帶給中國經(jīng)濟很大的發(fā)展機會，而經(jīng)濟的發(fā)展勢必會產(chǎn)生房地產(chǎn)的發(fā)展，同樣世界經(jīng)濟循環(huán)發(fā)展也帶給中國威脅，“世界工廠”一旦轉(zhuǎn)移將會大大降低工業(yè)土地的需求間接影響辦公用房以及住宅用房的發(fā)展。經(jīng)濟史傳達中國房地產(chǎn)價格趨勢，所有國家正在快速發(fā)展的時候，當(dāng)?shù)氐耐恋馗康禺a(chǎn)價格會持續(xù)上漲直到普通人民無法購買的程序。外商大量進駐中國對房地產(chǎn)產(chǎn)生直接與間接的影響，這些影響可能有外匯收入、外商辦公樓宇租賃需求提升、涉外住宅需求提高、酒店業(yè)的進一步發(fā)展。經(jīng)過近20年的經(jīng)濟發(fā)展，企業(yè)家以及社會人民個人累積資金，隨著可支配收入的提高，對于生活環(huán)境的要求也進一步提高，享受類的產(chǎn)品需求也隨之提升、高級別墅、高度度假村以及5星酒店的需求更隨之發(fā)展。與發(fā)達國家比較，同樣的GDP下，我國的房地產(chǎn)價格較低，人民自持住宅比例太高，因此國家采用宏觀調(diào)控的方法，以期中國房地產(chǎn)的發(fā)展能盡量與發(fā)達國家的一致，所以房地產(chǎn)的價格將會持續(xù)增高，對于房屋的所有權(quán)將逐步被使用權(quán)取代。為保持要中國經(jīng)濟繼續(xù)保持一定的成長率，房地產(chǎn)價格將會繼續(xù)上漲

  　　在目前面對這些壓力和機會當(dāng)中，如何利用數(shù)字化的管理技術(shù)讓企業(yè)提高，讓基業(yè)常青，讓公司變成10年、20年，甚至100年，超過100年以后的企業(yè)?

  　　二、利用精細化管理來發(fā)展房地產(chǎn)

  　　吳敬鏈，中國相當(dāng)著名的經(jīng)濟學(xué)家，他說面臨全球經(jīng)濟一體化的壓力，缺乏技術(shù)優(yōu)勢和資金優(yōu)勢的民營企業(yè)家就必須實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)專業(yè)化、管理專業(yè)化、資本專業(yè)化，堅持精細化發(fā)展。我想引用的就是這個“精細化”，利用數(shù)字來經(jīng)營，利用數(shù)字來量化的投入跟產(chǎn)出就是精細化。精細化是未來10年的必經(jīng)之路，隨著整個產(chǎn)業(yè)進入更規(guī)范化的進程，最終使得公司能夠永遠地生存下去，無論外在環(huán)境如何變化，公司成為長遠企業(yè)的理由就是做到精細化管理。當(dāng)市場由瘋狂轉(zhuǎn)趨穩(wěn)定以后，營運模式的差異化和管理力度的提升將成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未來的競爭優(yōu)勢。

  　　比如萬科他們已經(jīng)把房地產(chǎn)當(dāng)做一個產(chǎn)業(yè)來運作，所以生產(chǎn)成本會固定下來，營業(yè)收入能夠每年在穩(wěn)步上漲當(dāng)中，所以能夠幫公司的股東創(chuàng)造一個適當(dāng)?shù)幕貓舐?，而大家每年在期待拿到一個回報率的同時市場會認定它的價值，由此產(chǎn)生他的價格，那些風(fēng)險投資家、一般的散戶、機構(gòu)的投資人、銀行體系愿意支持它，因為資金在公司里可以期待長遠的回報。進入到產(chǎn)業(yè)里面去，房地產(chǎn)是藝術(shù)，把藝術(shù)變成產(chǎn)業(yè)化，它才能夠幫助你現(xiàn)金流，所以我特地引用萬科、Pulte的例子。進行產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營不斷地重復(fù)，企業(yè)才能夠變成一個制度和系統(tǒng)存在，里面的內(nèi)控就很容易控制。

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